Ako si vybrať vhodný pozemok na stavbu domu?

27.3.2018

Rozloha a vhodný výber pozemku závisí od veľkosti plánovaného projektu domu a hospodárskeho a relaxačného zázemia k nemu. Zastavaná plocha by z neho nemala ubrať viac ako tretinu. Ak uvažujete o samostatne stojacom rodinnom dome, potrebujete pozemok veľký aspoň 400 m2, menšie sú určené na radovú zástavbu. Ak kupujete veľký pozemok, myslite na to, že rastúcou rozlohou záhrady rastie aj čas, ktorý treba venovať jej starostlivosti ako aj náklady na údržbu.

Nie je jedno ani aký má tvar pozemok. Na úzku parcelu sa možno nezmestí váš vysnívaný rodinný dom. Myslite na to, že pri osadení domu treba dodržať vzájomné odstupy stavieb, čo pri pozemkoch so šírkou nepresahujúcou 15 m môže byť problematické. Vzájomný odstup od susedného rodinného domu je 7 metrov, ak budú mať oproti sebe okná obytných miestností. Vzdialenosť domov môže byť znížená na 4 metre, ak na protiľahlých stenách nebudú okná obytných miestností. Od spoločnej hranice musí byť rodinný dom vzdialený najmenej 2 metre.

Prezrite si naše katalógové domy vhodné na úzke pozemky.

Skomplikovať či úplne znemožniť stavbu domu zas môžu ochranné pásma. Ochranné pásma majú nielen verejné inžinierske siete, napríklad nadzemné a podzemné elektrické vedenie, telekomunikačné vedenie, vodovod či kanalizácia, ale i cesta, železnica, cintorín či les. Dá sa požiadať aj o výnimku, pripravte sa ale na zdĺhavý povoľovací proces.

Ak kupujete parcelu, kde sú aj stromy, nemôžete ich len tak vyrúbať ak dosiahli zákonom stanovenú veľkosť, potrebujete na to povolenie. Navyše výrub stromov musíte naplánovať v čase vegetačného pokoja. Počítajte aj s tým, že nemôžete len tak odstrániť ani krovitý porast nad 10 m2. Problém môžu predstavovať aj stromy rastúce pri ceste na mestskej parcele, ktoré tienia a nebudú púšťať do plánovaného rodinného domu dostatok svetla. Ich výrub mesto nemusí povoliť, keď aj, nesmiete ich vyrúbať sami, výrub zabezpečí mesto. Z hľadiska tienenia nie je ideálne ani to, ak vašu parcelu obkolesujú vysoké budovy. Dôležitá je aj orientácia pozemku na svetové strany, je totiž príjemnejšie bývať v dome, ktorý je natočený tak, že vstup má zo severu a záhrada je orientovaná na juh či západ.

Ideálny pozemok nie je príliš svahovitý s únosnou pôdou a hladinou podzemnej vody pod úrovňou základovej škáry. Problémy so zakladaním sa týkajú nielen svahov ale aj rovín, ak máte pochybnosti, radšej ešte pred kúpou oslovte inžinierskeho geológa. Riskantné územia si môžete pozrieť aj na www.geology.sk. Ak už vlastníte pozemok v problematickej lokalite, napríklad v rizikovom území náchylnom na zosuvy, radšej na inžiniersko-geologickom prieskume nešetrite. Pri vysokej hladine podzemnej vody sa neodporúča suterén či bazén, ich realizácia totiž vychádza drahšie. Romantický potôčik vedľa rodinného domu zas pri silnom daždi môže vystúpiť z koryta. Stavať v blízkosti vody je vždy riziko, mnohokrát vám nehnuteľnosť poisťovne ani nepoistia. Na seizmicky aktívnom území sa môžu objaviť na rodinnom dome menšie statické poruchy. Trhliny môže spôsobiť aj frekventovaná doprava, ktorá však kvôli hluku a prachu vie znepríjemniť aj váš život.

Zaujímať by ste sa mali aj o výskyt prírodnej rádioaktivity, lebo takmer dve tretiny nášho územia spadajú do stredného a vysokého radónového rizika. Na stránke www.geology.sk nájdete aj mapu prírodnej rádioaktivity. Aké riziko hrozí priamo pod vašou bodovou, napovie však len meranie. V prípade stredného a vysokého výskytu radónu sa navrhnú potrebné technické opatrenia akým je napríklad taká hydroizolácia, ktorá zároveň plní aj protiradónovú funkciu.

Je dobré navštíviť mestský či obecný úrad a opýtať sa nielen na dostupné inžinierske siete, ochranné pásma a stavebné uzávery ale aj na regulatívy pre stavbu domu. Nie všade si môžete postaviť hocijaký rodinný dom, vopred daný môže byť počet poschodí, tvar a výška strechy, dokonca môže byť predpísaný aj konkrétny typ a farba strešnej krytiny. Obmedzenia sa môžu týkať aj plota, tej časti, ktorú vidieť z ulice. Obec môže regulovať aj maximálnu vzdialenosť domu od uličnej čiary. Spýtajte sa aj na to, čo sa plánuje vo vašom susedstve. V blízkosti tichej lokality totiž môže byť v budúcnosti rušná cesta či priemyselný park. Čo sa týka dostupných inžinierskych sietí, nestačí, ak je pozemok na nich napojený. U správcov inžinierskych sieti zistite, či postačujú kapacite. Poprípade ak pozemok nie je napojený, či sa dá vôbec napojiť a za akých podmienok. Teoreticky sa však zaobídete len s elektrinou, s ktorou sa dá i vykurovať a pripravovať aj teplá voda, pitná voda sa dá získať zo studne a verejnú kanalizáciu môže nahradiť malá čistička odpadovej vody respektíve odpadová voda sa môže vypúšťať do žumpy.

Špecifickým prípadom je, ak sa chystáte kúpiť pozemok v pamiatkovom území. Vopred sa informujte od pamiatkového úradu aké máte možnosti, v danej lokalite novú výstavbu nemusia dovoliť.

Pred kúpou pozemku myslite aj na vzdialenosť a čas dochádzky za prácou a školou. Nezabudnite si overiť dostupnosť verejných dopravných prostriedkov. Dôležité sú i nákupné možnosti, či sa dajú v blízkosti nakúpiť základné potraviny. Spýtajte sa aj na susedské vzťahy, či sú dobré. Ak budete mať v okolí chovateľov hospodárskych zvierat, počítajte so zvýšeným výskytom hmyzu či zápachu, čo dokáže znepríjemniť posedenie na terase. Tiež, ak si neviete predstaviť spolužitie s komármi, vyhýbajte sa blízkosti vodných tokov.

Pred podpisom kúpnej zmluvy preverte skutočných vlastníkov pozemku na www.katasterportal.sk respektíve na mapovom portály mapka.gku.sk. Na liste vlastníctva skontrolujte aj časť o ťarchách, kde sa uvádzajú vecné bremená, predkupné a záložné práva. Všímajte si aj plomby, znamenajú, že prebieha nejaká zmena týkajúca sa nehnuteľnosti akým je napríklad prevod vlastníctva. Ak sú predávajúci manželia, s predajom musia obidvaja súhlasiť a kúpnu zmluvu musia obidvaja podpísať. Ak sa pozemok predáva cez splnomocnenú osobu napríklad cez realitnú kanceláriu, skontrolujte, či vlastník má na plnomocenstve úradne osvedčený podpis.

Preverte aj vlastníka príjazdovej cesty, ktorá nemusí byť vždy verejná. Môže ju vlastniť sused, ktorý nemusí dovoliť prejazd cez ňu. Ak aj, nemusí to byť zadarmo. Pre budúcnosť sa však nestačí so susedom ústne dohodnúť. Prechod a prejazd cez cudzí pozemok sa odporúča istiť vecným bremenom na liste vlastníctva, ktoré je záväzné aj pre budúceho majiteľa dotknutej parcely.

Ďalšou komplikáciou je vlastniť cestu spolu so susedmi. Ak cesta a osvetlenie ešte nie sú vybudované, musíte ich financovať spoločne, ako aj znášať všetky náklady na ich údržbu a tiež výdavky na osvetlenie.

Zistite i to, či kupujete pozemok, na ktorom sa bude dať vôbec stavať, ani v intraviláne to totiž nie je samozrejmosťou. Ak je na liste vlastníctva uvedené niečo iné ako Zastavané plochy a nádvoria, bude potrebné vyňatie časti pozemku z pozemkového fondu. V územnom pláne obce však musí byť schválené využitie plochy na výstavbu rodinného domu.